Đừng lầm tưởng mua chung cư là sở hữu mãi mãi vì hết niên hạn sử dụng có thể phải đập đi xây lại

Nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định, khái niệm sở hữu vĩnh viễn thực chất là sở hữu vĩnh viễn về khu đất xây dựng chung cư.

Bàn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết, đa số khách hàng mua chung cư đều có suy nghĩ sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, hết đời bố mẹ sẽ để lại cho con cháu sinh sống. Tuy nhiên, nhà chung cư thì chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định. Đến hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ phải đập đi, cải tạo và xây mới hoặc giao lại cho cơ quan chức năng.

"Thực tế các khu nhà tập thể hay chung cư cũ đang được cải tạo theo hướng nâng số tầng lên để nhà đầu tư có lợi nhuận vào làm. Nhưng đấy là đối với những khu nhà chỉ có 4 - 5 tầng và ở vị trí 'đất vàng'. Còn những khu nhà tập thể cũ ở xa trung tâm, việc cải tạo cũng đã rất khó khăn. Vì thế, đối với những tòa nhà 40 - 50 tầng như hiện nay thì khó có nhà đầu tư nào dám bỏ tiền vào cải tạo.", ông Võ cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM thì cho rằng, việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý. Niên hạn sử dụng của các tòa nhà chung cư là 30 năm, 50 năm hay 70 năm. Hết thời hạn này, nếu chung cư vẫn đạt chất lượng tốt thì vẫn cho sử dụng tiếp nhưng phải có kiểm định lại để đảm bảo an toàn.

Nếu chung cư đã hư hỏng, xuống cấp thì phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời hoặc phải bỏ tiền ra xây mới. "Ví dụ chung cư có diện tích 1.000 m², sau 50 năm sử dụng lúc này đã xuống cấp, buộc phải cải tạo lại hoặc xây mới. Khi đó 100 hộ gia đình sở hữu tại đây sẽ ngồi lại với nhau họp bàn mỗi nhà góp 2 tỷ đồng, tổng là 200 tỷ đồng xây dựng lại chung cư.", ông Châu nhấn mạnh.

>> Hà Nội công bố danh sách gần 200 tòa nhà, chung cư vi phạm quy định về PCCC

Cũng theo ông Châu, nhiều trường hợp người dân không có tài chính thì sẽ giống như chung cư hiện nay, khi hết niên hạn, xuống cấp nghiêm trọng thì phải xây dựng lại. Giải pháp là Nhà nước kêu gọi các chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Khi đó, chung cư có 1.000 m² đất trước kia có 100 hộ, mỗi hộ sẽ có 10 m² đất. Nhưng giờ chủ đầu tư mới vào làm sẽ xây 300 căn hộ để có thêm lợi nhuận. Lúc này 1.000 m² đất thì mỗi hộ sẽ chỉ còn khoảng 3,3 m² đất.

Tuy nhiên, theo ông Châu, việc xây lại cũng không hề dễ dàng. Tại TP HCM, có trường hợp chung cư cũ hết hạn sử dụng, buộc phải xây dựng chung cư mới. Nhưng chung cư này lại nằm trong khu vực quy hoạch không được xây cao hơn các chung cư cũ.

Nhưng nếu không được xây dựng cao hơn thì đồng nghĩa không thể tổ chức tái định cư cho cư dân. Lại cũng có chung cư khi hết niên hạn sử dụng bị phá đi để làm vườn hoa. Tóm lại, khi xảy ra tình trạng này thì chính quyền phải đứng ra để giải quyết cho cư dân.

"Hoặc như ở Mỹ là sở hữu tư nhân hoàn toàn, có tòa chung cư khi hết hạn sử dụng thì chủ sở hữu đã phải đập đi và xây lại 2 toà thấp hơn, diện tích công cộng nhiều hơn. Và điều này chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn. Câu chuyện Keangnam cũng có thể phải giải quyết theo hướng như thế.", ông Châu cho biết.

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 có quy định, trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu vẫn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, ngoại trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Còn đối với các trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai và rộng rãi qua cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm dỡ bỏ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại Khoản 3, Điều 99, Luật nhà ở 2014 khi hết niên hạn sử dụng nhà ở.

Cũng theo quy định tại Khoản 3 của luật này, trong các trường hợp nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để triển khai phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

Theo Infonet.vn